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Il y a de nombreuses démarches pour vendre sa maison.

Une vente bien préparée est une vente réussie. Il faut écrire l’histoire avant. Il y a plus d’une démarche pour vendre sa maison, cet article va vous fournir quelques pistes.
J’ai une règle : vous n’avez qu’une seule chance de bien vendre…. sachez le.
Je vais vous rassurer, surtout les gourmands et il y en a certainement parmi vous. Une vente immobilière est comme une recette de cuisine. Lorsque vous préparez un plat pour des convives, vous devez respecter certaines étapes , faire une belle présentation d’assiette, accompagner votre plat d’un bon vin, dresser une jolie table dans un endroit accueillant. Vous obtenez alors un réel moment de plaisir partagé….

Et bien dans une vente immobilière, c’est la même chose.

Tout est dans la préparation de votre vente, il faut le faire avec cœur en se mettant a la place de l’acheteur comme le cuisinier qui goûte son plat pour que tout soit parfait. Chaque étape doit être respectée pour que vous puissiez déboucher le champagne pour fêter votre vente…..

« Une vente immobilière ne s’improvise pas »

Quels sont les démarches importantes pour vendre sa maison?

Démarche # 1 pour vendre sa maison:  Evaluer correctement son bien.

L’estimation est le point de départ de la mise en vente de votre bien, c’est ce qui va vous permettre d’établir un prix de vente afin de mettre en place votre stratégie commerciale.

Avant de mettre en vente votre bien immobilier, il est nécessaire d’en estimer sa valeur. Il est possible de le faire soi-même, mais cela demande de suivre une méthodologie précise et adaptée.
Une estimation sans instrument ni méthode sera erronée, elle faussera donc la suite des événements . Il n’y a pas de place pour « l’à peu près ».
Quels est l’importance de faire une bonne estimation ?

Je vous rappelle que vuos n’avez qu’une seule chance de bien vendre.

J’ai bien souvent été sollicité par mon entourage lors d’écarts importants d’estimation. A chaque fois le montant de l’estimation n’était pas expliqué et mes interlocuteurs étaient totalement perdus. Ils ne savaient plus qui croire et avaient des doutes sur leur capacité à prendre la bonne décision dans cette situation.

C’est pour cela que j’ai récemment décidé de mettre en place un site internet qui permet d’obtenir une estimation juste car réalisée de manière totalement indépendante. Vous pouvez en savoir plus en vous rendant sur ce site: http://www.evaluer-son-bien.com/. Les estimations que nous réalisons en toute indépendance s’appuyent sur de nombreux critères du marché, et vous fournissent une estimation au plus juste du bien concerné.

Démarche # 2 pour vendre sa maison: Commander Les diagnostics techniques obligatoires :

Ces diagnostics sont réalisés selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation.

Pourquoi  ?

Avant de mettre en vente votre maison ou votre appartement, vous devez faire une analyse précise et complète de votre bien immobilier. Les diagnostics vont permettre de définir l’état de votre bâti avant sa mise en vente.

Les Avantages:

  • Pouvoir corriger par vous même certaines anomalies, ce qui vous permettra par conséquent de valoriser votre bien.
  • Rassurer le futur acquéreur lorsqu’il vous interrogera sur la nature des différents travaux de rénovation à réaliser. Vous aurez fait faire au préalable les devis par des professionnels afin de présenter un chiffrage précis du coût des travaux à prévoir. Vous ne laisserez aucune question sans réponse, aucun doute s’installer.
  • Réaliser les travaux obligatoires avant la vente afin d’éviter les objections de l’acquéreur, voir de le perdre !

Avoir des diagnostics fiables, et déjà fait les travaux indispensables est le meilleur moyen de garder et de rassurer un futur acquéreur qui n’achètera jamais s’ il a le moindre doute.-

Alors quels sont les diagnostics ? sont à réaliser et 

  • l’attestation comportant distinctement la mention de la superficie de la partie privative (métré « Loi Carrez »)
  • l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les matériaux utilisés si le bien dépend d’un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,
  • le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, consulter
http://www.blog-comment-vendre-sa-maison.com/diagnostic-plomb/-
  • l’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone infectée et délimitée par un arrêté préfectoral,
  • l’Etat de l’Installation Intérieure de Gaz (EIIG), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation de plus de 15 ans,
  • l’Etat de l’Installation Intérieure d’Electricité (EIIE), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation de plus de 15 ans,
  • l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques, si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan d’exposition aux risques naturels, miniers et technologiques,
  • l’état relatif à la présence ou non de mérules, si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral,
  • le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), si le bien est clos, couvert et affecté à l’habitation et qu’il dispose d’une installation de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude,
  • et éventuellement, le diagnostic établi à l’issue du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif également appelé assainissement autonome ou individuel (fosse septique…) si le bien est à usage d’habitation et qu’il n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement.

 

Démarche # 3 pour vendre sa maison : Choisir les bons supports publicitaires

Je souhaite maintenant vous partager mon opinion d’expert en vente immobilière du particulier à particulier en commençant par vous poser des questions simples:

  • Pourquoi, en tant que particulier, vous privez-vous presque toujours de la meilleur publicité ?
  • C’est quoi la meilleur publicité?
  • Pourquoi n’avez vous que peu d’appels, ou pas du tout ?

C’est très souvent la même situation, et l’expérience m’a montré que très souvent  même votre voisin ne sait pas que vous vendez votre maison.

Comment voulez vous avoir des appels si vous ne le faites pas savoir!

J’ai pour habitude de dire pas vu pas lu pas su donc pas vendu.

La plupart du temps les particuliers qui veulent vendre par eux-même, mais aussi bon nombre d’agences, mettent uniquement  un (ou des) annonce(s)  sur internet. Ces annonces sont éventuellement agrémentées de photos de piètre qualité, qui ne mettent pas forcément le bien en valeur. Et pour couronner le tout, bien souvent le texte affiché ressemble d’avantage à un descriptif qu’à une véritable annonce de vente.

Sachez qu’un acquéreur ne passe pas plus de 2 secondes sur une annonce, c’est pourquoi votre annonce doit être courte et percutante au premier coup d’œil.

Vous devez donc choisir les bons supports (sites) et surtout veiller à la qualité de la publication qui propose votre bien à la vente.

Autre point important: la proximité. Vous savez comme moi que la meilleure publicité c’est le bouche à oreille. Ce qui veut dire que tout le monde dans votre quartier doit savoir que vous vendez votre maison ou votre appartement.

Vous Particulier et je dis bien vous Particulier ne mettez que très rarement un panneau  « à vendre » sur votre maison car vous souhaitez rester discret. C’est une grave erreur, car le panneau est tout simplement la meilleure publicité!

Pour résumer cette troisième démarche, sachez qu’un acquéreur va rechercher en premier à acheter en direct afin d’économiser les honoraires d’agences. Donc:

  • mettez un panneau
  • faites de belles photos
  • écrivez un texte percutant qui fera décrocher le téléphone des acheteurs sont à réaliser et
  • choisissez des supports de publicité spécialisés dans la vente de particulier à particulier avec une couverture locale et nationale (presse, sites spécialisés etc…).

N’oubliez pas de faire un relooking express de votre bien,  car c’est votre maison la meilleur publicité

Démarche # 4 pour vendre sa maison: Définissez clairement votre stratégie de vente.

C’est très simple: il suffit de connaitre votre objectif.

Si vous souhaitez vendre au meilleur prix et rapidement: vous devez le faire par vous même car vendre sa maison de particulier à particulier est tout simplement plus avantageux car:

  • il n’y a plus d’intermédiaire, donc pas de commission à reverser,
  • vous présentez un prix plus attractif, car diminué des frais d’agences,
  • vous gérez vous-même votre vente, à votre rythme sans pression de l’agence qui souvent vous proposera de baisser votre prix pour remporter rapidement une vente et toucher ses honoraires,
  • vous touchez un plus grand nombre d’acheteurs (publicité) dû à votre meilleur positionnement prix,
  • vous êtes le mieux placé pour parler de votre bien, vous le connaissez parfaitement.

Vous et vous seul pourrez répondre à certaines questions.

Comment faire pour vendre de particulier à Particulier?

Aujourd’hui on constate une offre de biens immobiliers à la vente qui augmentent. De ce fait il faut évidemment mettre tous les moyens en œuvre pour se différencier des autres
vendeurs.

Il y a une règle dans l’immobilier : plus on vend vite et plus on vend cher…..

Mais on ne vend pas n’importe comment, une vente se prépare avec soin.

J’ai pour habitude de dire qu’il faut planifier l’histoire afin que le résultat corresponde à votre objectif.

J’anime régulièrement une conférence gratuite pour le particulier qui explique pas à pas toutes les étapes d’une vente immobilière. Une mine d’information précieuse.

Démarche # 5 pour vendre sa maison : Bien choisir votre notaire.

En France, toute vente de bien immobilier passe par le notaire qui est garant de la sécurité juridique des ventes immobilières. Il veille, en tant qu’officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire. Il rassemble les documents en amont et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d’un acte de vente d’immeuble.

Mon conseil :

Vous devez avoir un notaire dit notaire de famille, c’est important. Il est la pour vous accompagner et c’est toujours plus facile avec une personne que l’on connait un peu.
Tout au long de sa vie, on a besoin du conseil d’un notaire, alors trouvez un notaire avec qui vous vous sentez bien.

Si vous n’en connaissez pas, prenez un premier rdv avec un notaire de votre secteur pour vos premières démarches , c’est gratuit . Vous verrez si le contact est bon…

Démarche # 6 pour vendre sa maison: Préparer Les documents importants pour vendre votre bien.

Les documents relatifs au(x) lot(s) vendu(s) qui seront à remettre a votre notaire

  • Le titre de propriété ou (actes d’acquisition,ou donation, attestation de propriété après décès…),
  • la copie du dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière,
  • les plans du (ou des) lot(s),
  • la liste du mobilier détaillée article par article avec leur valeur, le cas échéant

Si vous êtes un particulier

  • la copie de votre carte d’identité et/ou du passeport si vous êtes de nationalité française,
  • la copie de votre carte de séjour et/ou de la copie de la carte de résident et une copie de moins de trois mois de votre acte de naissance traduit en Français,
  • Votre livret de famille,
  • Votre contrat de mariage ou de la convention de PACS, le cas échéant,
  • Le cas échéant, Votre jugement de divorce ou de l’ordonnance de non-conciliation ou de séparation de corps,
  • la copie du changement de régime matrimonial, le cas échéant,
  • la copie de la dénonciation du PACS au greffe, le cas échéant,
  • la copie du jugement d’émancipation, le cas échéant,
  • la copie des documents justifiant le placement sous un régime de protection,

Si le vendeur est une sociétéhttps://www.blog-comment-vendre-sa-maison.com/offre-coaching-ari/

  • l’extrait K bis,
  • la copie des statuts enregistrés et mis à jour, certifiée conforme à l’original par le gérant,
  • la copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant nommé le gérant (s’il n’a pas été désigné dans les statuts),
  • la copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant donné pouvoir au gérant de vendre le bien concerné

Les documents et informations concernant un bien hors copropriété

  • votre titre de propriété,
  • la taxe foncière et la taxe d’habitation,
  • les certificats d’entretien de chaudière, de ramonage et de fosse septique (s’il y a lieu),
  • le certificat de conformité (si maison de moins de 30 ans),
  • l’attestation d’assurance « Dommage-Ouvrage » (si maison de moins de 10 ans),
  • le certificat d’achèvement de travaux (si maison de moins de 5 ans),
  • Les documents et informations relatifs à la copropriété

Les documents concernant l’organisation de l’immeuble :

  • le règlement de copropriété ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés
  • l’état descriptif de division ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
  • le carnet d’entretien de l’immeuble délivré par le syndic.

Les informations concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

  • le montant des charges courantes (eau, électricité…) du budget prévisionnel au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
  • le montant des charges hors budget (travaux) au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
  • s’il existe, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation à ce fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

Sauf lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots et à un  budget prévisionnel moyen sur une période de trois années consécutives inférieur à 15.000 €, le vendeur doit en outre communiquer :

  • les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat de copropriétaires,
  • les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur,
  • l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété,
  • la dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs.

Ces informations peuvent être obtenues auprès du syndic de la copropriété

Les documents complémentaires nécessaires dans certains cas
Si le bien est vendu loué :

  •  sont à réaliser et la copie du bail en cours,
  • la copie de la dernière quittance de loyer,
  • la copie de l’état des lieux.

 

Si le bien vendu est vide mais préalablement destiné à la location;

  • la copie du dernier bail,
  • la copie des justificatifs du départ du locataire,
ou la copie du congé pour vendre adressé par le vendeur (copie de la lettre recommandée avec accusé de réception et copie de l’accusé de réception) ou fait délivrer par huissier (copie de la signification) ou jugement d’expulsion (même si le locataire est déjà parti).

•

Si le bien vendu a fait l’objet de travaux qui ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble  et/ou ont touché aux parties communes, l’affectation de certains de vos locaux (transformation à un usage autre que celui prévu au règlement de copropriété), aboutis à la division ou  la réunion de certains lots :

  • la copie des autorisations obtenues (demande et arrêté de permis de construire ou de déclaration de travaux et/ou d’autorisation de la part de la copropriété, déclaration d’achèvement, certificat de conformité, déclaration volontaire de conformité, le procès-verbal de réception si l’immeuble a moins de 5 ans),
  • les plans de construction,
  • les copies des polices d’assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale souscrites pour ces travaux avec le justificatif du paiement des primes (quittance ),
  • la copie des factures de travaux de construction ou d’amélioration,

Si le bien a été financé par un emprunt bancaire : la copie de l’offre de prêt ou l’attestation du prêteur indiquant que le prêt est définitivement soldé et, le cas échéant, son accord de mainlevée.

Si le bien fait l’objet d’un contrat de fourniture d’électricité conclu avec ERDF, d’un contrat d’alarme ou d’intervention, d’une convention avec l’ANAH :
la copie des contrats signés.

•

Si le bien a subi un sinistre reconnu comme catastrophe naturelle (un arrêté de classement de catastrophe naturelle est obligatoire) :
la copie du courrier de la compagnie d’assurance mentionnant l’indemnisation à ce titre.
Attention : la loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux « ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur ». Cette communication étant réalisée selon les modalités notification prévues audit article.

Et oui cela fait beaucoup de chose mais aucune inquiétude. Faites vous accompagner par votre notaire pour la signature de votre compromis et tout ceci sera fait dans les règles de l’art sans que vous ayez à vous inquiétez.

EN CONCLUSION:

Vous êtes prêts à vendre par vous-même ? Parfait, c’est de mon expérience la meilleure solution et je peux vous aider dans cette étape importante de votre vie. En effet, depuis plusieurs mois, j’aide les particuliers à vendre par eux-mêmes, dans de bonnes conditions et au meilleur prix. Cela passe par une estimation au plus juste, suivie d’un coaching personnalisé qui a fait ses preuves.

Si comme Yann & Stéphanie vous souhaitez mettre tous les atouts de votre côté, maîtriser la vente de votre bien en faisant appel aux services d’un coach certifié qui s’engage sur les résultats, alors n’hésitez pas à consulter ma page coaching qui vous fournit plus d’informations sur cette activité qui me tient à cœur.

Soutenez-nous dans notre mission !

Notre objectif est d’aider un maximum de particuliers à vendre rapidement, dans de bonnes conditions et au meilleur prix. J’espère que cette publication vous a plus et nous pouvons continuer à débattre de ce sujet en participant à la discussion ci dessous.

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